En una reciente sentencia de 31 de mayo de 2021, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de Justicia declaró que «aunque un estatuto establezca expresamente que una casa utilizada exclusivamente como alojamiento para residentes no puede utilizarse para actividades que impliquen a más personas de las habituales, si el estatuto no está inscrito en el Registro de la Propiedad, la comunidad de propietarios no puede prohibir a uno de los propietarios (en particular a una empresa inmobiliaria) que alquile una habitación común a un estudiante universitario».
Antecedentes
Derecho judicial
Los propietarios lucharon hasta el Tribunal Supremo para impedir que las agencias inmobiliarias alquilaran habitaciones a estudiantes universitarios.
En una reciente sentencia de 31 de mayo de 2021, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictaminado que, aunque en los estatutos se establezca expresamente que no se puede destinar un inmueble a actividades que impliquen a más personas de las habituales en una casa utilizada exclusivamente como vivienda, si no está inscrita en el Registro de la Propiedad, la comunidad de propietarios no puede alquilar la habitación a uno de sus propietarios (en concreto una agencia inmobiliaria) de alquilar una habitación común a un estudiante universitario.
Antecedentes
La comunidad de propietarios, según lo previsto en el artículo 7, apartado 2, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, interpuso un recurso ordinario para que se paralizara la actividad prohibida por la Ordenanza, que se desarrolla en uno de los edificios de viviendas de la planta baja del inmueble, alquilando habitaciones comunes con servicios compartidos a estudiantes universitarios. Solicita que se declare que la actividad ha sido transferida definitivamente por estar prohibida por el Estatuto de la Comunidad de Propietarios.
El Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Madrid estimó esta demanda al considerar que, dada la reducida comunidad de vecinos, el hecho de que un gran número de personas entraran y salieran podría suponer una verdadera molestia para los vecinos al crear un problema de seguridad. Además, los estatutos de la comunidad de propietarios establecían claramente que el inmueble no podía ser utilizado como pensión u hotel o para cualquier otro fin que implicara un número de personas mayor que el que normalmente tendría una casa utilizada únicamente como residencia para sus ocupantes (apartado 6).
Como punto final, el presidente del tribunal afirmó que «esta ley está escrita en una proclamación de 1952. Por lo tanto, el hecho de que no se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad era una circunstancia que podía ser fácilmente probada por el demandado, y dado que esta circunstancia extinguía el crédito, el demandado estaba obligado a hacerlo, y sin embargo no lo había hecho.
Tras un recurso de apelación interpuesto por el representante legal de la demandada, la Sala 21 de la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso y declaró la desestimación de la demanda. En particular, el Tribunal de Apelación consideró que estaba claro que la prueba de la existencia de un estatuto y su registro estaba sujeta a la persona que había invocado su validez. Por lo tanto, a falta de dicha prueba en el presente caso, no puede sostenerse la validez jurídica de la carta.
Además, el Tribunal considera que las pruebas presentadas no demuestran una conducta grave y persistente y que el alquiler temporal de habitaciones a estudiantes no puede considerarse un acto ofensivo, insalubre, nocivo, peligroso o ilegal.
Acusaciones específicas de abuso de proceso
En desacuerdo con esto, el demandante interpuso un recurso especial por violación del artículo 217 del Código de Procedimiento Civil.
La comunidad de propietarios señaló que el Tribunal de Apelación había malinterpretado los motivos de la decisión. La decisión del Tribunal de Apelación no asignó erróneamente la carga de la prueba, sino que declaró que los estatutos de la comunidad estaban registrados.
Por otro lado, la Sala Primera del TS desestimó la demanda porque el Tribunal de Apelación declaró que una vez aprobada la prescripción de dominio, ésta no podía aplicarse al recurrente por no estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
Además, el Alto Tribunal informó de que no se había producido ningún error en la valoración de la prueba ni se habían infringido las normas relativas a la carga de la prueba, ya que no se había aportado ningún certificado de inscripción a lo largo del procedimiento que desmintiera que la recalificación no había sido inscrita en el Registro de la Propiedad.
Recurso especial contra la violación de derechos procesales
En desacuerdo con ello, el demandante interpuso un recurso especial por infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La comunidad de propietarios consideró que la decisión del Tribunal de Apelación había interpretado mal el razonamiento de la sentencia. Esto se debe a que la decisión del Tribunal de Apelación no asignó incorrectamente la carga de la prueba, sino que declaró que la carta de la comunidad había sido registrada.
Por otro lado, la Sala Primera del TS desestimó el recurso porque la sentencia del Tribunal de Apelación afirmaba que si se habían reclamado las restricciones a la propiedad establecidas en la carta, éstas no podían aplicarse a la demandada porque no habían sido inscritas en el registro de la propiedad.
Además, el Alto Tribunal declaró que no se había presentado ningún certificado de registro a lo largo del procedimiento para rebatir la falta de registro de la carta reenviada al registro de la propiedad y dictaminó que no se había producido ningún error en la valoración de la prueba ni se habían infringido las normas sobre la carga de la prueba.
Tribunal de Apelación
En segundo lugar, el demandante había recurrido ante el Tribunal de Casación por infracción del artículo 5.3 de la LPH. En este caso, la restricción del uso de la vivienda dentro de la comunidad debería haber sido incluida expresamente en el estatuto, que había sido inscrito en el Registro de la Propiedad, y habría sido antinatural sugerir que la empresa inmobiliaria no había consultado al Registro de la Propiedad.
Por otro lado, el tribunal civil volvió a desestimar el recurso, afirmando que se había demostrado que las restricciones recurridas no habían sido inscritas en el registro de la propiedad.
Además, no había pruebas de que la demandada tuviera conocimiento de dicha restricción de ninguna otra manera, como se indica en la sentencia del Tribunal de Apelación.
Así, el Alto Tribunal desestima los dos recursos presentados por la comunidad de propietarios y confirma íntegramente la sentencia de la Sala 21 de la Audiencia Provincial de Madrid.
