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En una reciente sentencia de 31 de mayo de 2021, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de Justicia declaró que «aunque un estatuto establezca expresamente que una casa utilizada exclusivamente como alojamiento para residentes no puede utilizarse para actividades que impliquen a más personas de las habituales, si el estatuto no está inscrito en el Registro de la Propiedad, la comunidad de propietarios no puede prohibir a uno de los propietarios (en particular a una empresa inmobiliaria) que alquile una habitación común a un estudiante universitario».
Antecedentes

Derecho judicial

Los propietarios lucharon hasta el Tribunal Supremo para impedir que las agencias inmobiliarias alquilaran habitaciones a estudiantes universitarios.
En una reciente sentencia de 31 de mayo de 2021, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictaminado que, aunque en los estatutos se establezca expresamente que no se puede destinar un inmueble a actividades que impliquen a más personas de las habituales en una casa utilizada exclusivamente como vivienda, si no está inscrita en el Registro de la Propiedad, la comunidad de propietarios no puede alquilar la habitación a uno de sus propietarios (en concreto una agencia inmobiliaria) de alquilar una habitación común a un estudiante universitario.

Antecedentes

La comunidad de propietarios, según lo previsto en el artículo 7, apartado 2, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, interpuso un recurso ordinario para que se paralizara la actividad prohibida por la Ordenanza, que se desarrolla en uno de los edificios de viviendas de la planta baja del inmueble, alquilando habitaciones comunes con servicios compartidos a estudiantes universitarios. Solicita que se declare que la actividad ha sido transferida definitivamente por estar prohibida por el Estatuto de la Comunidad de Propietarios.
El Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Madrid estimó esta demanda al considerar que, dada la reducida comunidad de vecinos, el hecho de que un gran número de personas entraran y salieran podría suponer una verdadera molestia para los vecinos al crear un problema de seguridad. Además, los estatutos de la comunidad de propietarios establecían claramente que el inmueble no podía ser utilizado como pensión u hotel o para cualquier otro fin que implicara un número de personas mayor que el que normalmente tendría una casa utilizada únicamente como residencia para sus ocupantes (apartado 6).

Como punto final, el presidente del tribunal afirmó que «esta ley está escrita en una proclamación de 1952. Por lo tanto, el hecho de que no se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad era una circunstancia que podía ser fácilmente probada por el demandado, y dado que esta circunstancia extinguía el crédito, el demandado estaba obligado a hacerlo, y sin embargo no lo había hecho.
Tras un recurso de apelación interpuesto por el representante legal de la demandada, la Sala 21 de la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso y declaró la desestimación de la demanda. En particular, el Tribunal de Apelación consideró que estaba claro que la prueba de la existencia de un estatuto y su registro estaba sujeta a la persona que había invocado su validez. Por lo tanto, a falta de dicha prueba en el presente caso, no puede sostenerse la validez jurídica de la carta.

Además, el Tribunal considera que las pruebas presentadas no demuestran una conducta grave y persistente y que el alquiler temporal de habitaciones a estudiantes no puede considerarse un acto ofensivo, insalubre, nocivo, peligroso o ilegal.
Acusaciones específicas de abuso de proceso
En desacuerdo con esto, el demandante interpuso un recurso especial por violación del artículo 217 del Código de Procedimiento Civil.

La comunidad de propietarios señaló que el Tribunal de Apelación había malinterpretado los motivos de la decisión. La decisión del Tribunal de Apelación no asignó erróneamente la carga de la prueba, sino que declaró que los estatutos de la comunidad estaban registrados.

Por otro lado, la Sala Primera del TS desestimó la demanda porque el Tribunal de Apelación declaró que una vez aprobada la prescripción de dominio, ésta no podía aplicarse al recurrente por no estar inscrito en el Registro de la Propiedad.

Además, el Alto Tribunal informó de que no se había producido ningún error en la valoración de la prueba ni se habían infringido las normas relativas a la carga de la prueba, ya que no se había aportado ningún certificado de inscripción a lo largo del procedimiento que desmintiera que la recalificación no había sido inscrita en el Registro de la Propiedad.

Recurso especial contra la violación de derechos procesales

En desacuerdo con ello, el demandante interpuso un recurso especial por infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La comunidad de propietarios consideró que la decisión del Tribunal de Apelación había interpretado mal el razonamiento de la sentencia. Esto se debe a que la decisión del Tribunal de Apelación no asignó incorrectamente la carga de la prueba, sino que declaró que la carta de la comunidad había sido registrada.

Por otro lado, la Sala Primera del TS desestimó el recurso porque la sentencia del Tribunal de Apelación afirmaba que si se habían reclamado las restricciones a la propiedad establecidas en la carta, éstas no podían aplicarse a la demandada porque no habían sido inscritas en el registro de la propiedad.

Además, el Alto Tribunal declaró que no se había presentado ningún certificado de registro a lo largo del procedimiento para rebatir la falta de registro de la carta reenviada al registro de la propiedad y dictaminó que no se había producido ningún error en la valoración de la prueba ni se habían infringido las normas sobre la carga de la prueba.

Tribunal de Apelación

En segundo lugar, el demandante había recurrido ante el Tribunal de Casación por infracción del artículo 5.3 de la LPH. En este caso, la restricción del uso de la vivienda dentro de la comunidad debería haber sido incluida expresamente en el estatuto, que había sido inscrito en el Registro de la Propiedad, y habría sido antinatural sugerir que la empresa inmobiliaria no había consultado al Registro de la Propiedad.

Por otro lado, el tribunal civil volvió a desestimar el recurso, afirmando que se había demostrado que las restricciones recurridas no habían sido inscritas en el registro de la propiedad.

Además, no había pruebas de que la demandada tuviera conocimiento de dicha restricción de ninguna otra manera, como se indica en la sentencia del Tribunal de Apelación.

Así, el Alto Tribunal desestima los dos recursos presentados por la comunidad de propietarios y confirma íntegramente la sentencia de la Sala 21 de la Audiencia Provincial de Madrid.

Con la publicación del Real Decreto 19/2021, destinado a fomentar las actividades de renovación, se ha puesto sobre la mesa una nueva modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta modificación vuelve a sentar bases de una nueva y esperada regulación legal acorde con el siglo XXI, al tiempo que flexibiliza el acuerdo alcanzado en las comunidades de propietarios.

La modificación del artículo 17.2 de la LPH, que promulgó esta ley, facilita a las comunidades de propietarios la adopción de acuerdos relativos a obras o actuaciones que incrementen la eficiencia energética de las zonas comunes de un edificio o que promuevan las energías renovables.

Esto significa que el quórum necesario para adoptar un acuerdo puede reducirse a una mayoría simple, sin necesidad de obtener 1/3 o 3/5 de los votos de los propietarios, lo que antes era casi imposible.

Según Patricia Briones, abogada de la Asesoría Jurídica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFadrid), la modificación del artículo 17.2 tendrá una importante repercusión en el régimen de mayorías exigido para la aprobación de los contratos a los que se aplican los siguientes artículos de la ley analizada

• Art. 10.3 : Modificación de la envolvente del edificio para mejorar la eficiencia energética.
• Art. 17.1 : Instalación de sistemas compartidos o privados para el uso de fuentes de energía renovables.
• Art. 17.3 : Instalación o retirada de equipos o sistemas no mencionados en el Art. 17.1 que tengan por objeto mejorar la eficiencia energética o hídrica del edificio.

Así, aquí se refiere a la instalación de paneles solares, geotermia, aerotermia, calderas inteligentes, repartidores de costes de calefacción, válvulas termostáticas, etc. o a la reconstrucción de la envolvente del edificio para aumentar la eficiencia energética.

En estos casos, por tanto, el contrato requiere el voto afirmativo de los propietarios que representen la mayoría de los gastos de participación, siempre que el coste anual, una vez deducidas las subvenciones y ayudas estatales y aplicada la financiación en su caso, no supere la suma de nueve mensualidades normales de gastos comunes. Este límite rara vez se supera.

Así, se requiere el acuerdo de la mayoría simple de los presentes en la junta, y los gastos derivados de este tipo de obras adquirirán la condición de gastos comunes, lo que significa que todos los propietarios, incluidos los disidentes, estarán obligados a pagar.

En un intento de ser innovadores, el voto de los propietarios ausentes el día de la junta se tendrá en cuenta para la adopción de este tipo de acuerdos, que tienen como objetivo la adopción de medidas de eficiencia energética.

«Con esta nueva medida, la LPH sigue las normas establecidas en Europa en los últimos años para promover la eficiencia en las viviendas, centrándose en la naturaleza de las obras necesarias y no en las mejoras del edificio», ha dicho Patricia Briones.

Igualmente importante desde el punto de vista financiero, el RD ley declara que las cantidades recibidas como subvenciones para la recuperación de energía estarán libres de impuestos. Esto significa que las subvenciones concedidas a las comunidades de vecinos ya no tendrán que ser declaradas por los propietarios en su impuesto sobre la renta de las personas físicas según los porcentajes de participación establecidos en la Ley de Subvenciones.

El martes 13 de julio el Consejo de Ministros, aprobó, al igual que el Consejo Europeo, el Plan de Recuperación español.

De los 140.000 millones provenientes de Bruselas que España tiene asignados, los primeros 1.631 millones de euros comunitarios estarán destinados a la rehabilitación de vivienda.

De los que 1.151 millones se destinarán a la rehabilitación a nivel de barrios y viviendas particulares.

Por otro lado, los restantes 480 millones serán transferidos a la administración para la rehabilitación de edificios públicos. Se añadieron 1.000 millones para 2022 y 2023, para empezar la construcción de 20.00 viviendas, con eficiencia energética y de alquiler asequible.

El objetivo principal del programa de rehabilitación residencia es disminuir el consumo energético del parque residencial y mejorar el consumo de energía primaria no renovable en más del 40%.

Otra de las líneas con menor importe dotado, prevista de 976 millones de euros, es la rehabilitación a nivel barrio. En este apartado se incluirán » cuantías invertidas en rehabilitación integral de edificios, regeneración y renovación urbana y la digitalización de proyectos de transformación urbana, así como los servicios de Oficinas de Rehabilitación».

Para la rehabilitación en viviendas particulares, comunidades de vecinos y vecindarios y barrios completos, el plan también prevé ayudas directas y subvenciones. Se prevé sufragar el 100% de las rehabilitaciones que incluyan actuaciones en fachadas y cubiertas, calderas comunes o paneles fotovoltaicos.

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Hablamos con Ramón Rodriguez, director comercial de Medicop, correduría de seguros que gestiona la responsabilidad civil profesional de los administradores de fincas colegiados en el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, que viene a presentarnos una importante alianza entre SeguroFinca.info con IDS Plus.

¿Cuándo nace SeguroFinca.info?

En 2016 vimos la necesidad de ofrecer un servicio útil a los colegiados que estaban demandando. Se trata de ofrecer un estudio comparativo de varios seguros de comunidad a los administradores en una única propuesta, así como de ayudarles en la asistencia y gestión al siniestro.

¿Este estudio qué valor añadido aporta?

Se trata de un estudio objetivo donde lógicamente se comparan las principales aseguradoras de nuestra confianza, siempre en igualdad de condiciones, para que puede ser que supone para el administrador ante las distintas propuestas que recibe.

Se trata de una póliza de daños complicada, con multitud de opciones de contratación, de normas de suscripción y además con riesgos asumidos, si no se realiza la supervisión en la contratación por un mediador especializado.

¿ En qué situación se encuentra ahora el proyecto?

Realmente se convirtió en el medio para obtener bastantes colaboraciones con ciertos administradores inicialmente, pero no como un servicio del que se puedan beneficiar una mayoría de los colegiados una vez lo conocen y chequean.

¿ Cómo se plantean relanzar el proyecto?

Como nació, con vocación de servicio al colegiado y, además, como hoy nos marca la sociedad, con una clara apuesta a la digitalización. Para ello, nos planteamos varias reuniones con un actor tecnológico muy importante para los administradores colegiados, que no es otro que IDS a través de su software Fincas Plus Élite con quien teníamos una relación personal buena y ganas de poder obtener sinergias de manera conjunta.

Por lo tanto, en los próximos días desde IDS se comunicará la posibilidad de integración con nuestro sistema. Una alianza muy útil beneficiosa para el colegiado,

¿ En qué consiste esta alianza y qué utilidad significará para los colegiados?

Hoy en día, el usuario de cualquier tipo de servicio pide comodidad, inmediatez y optimización de tiempos.

Desde Fincas Plus Élite, el administrador de fincas colegiado podrá pedir los presupuestos, obteniendo un comparativo de 4 aseguradoras en 24-48 horas. Este comparativo permitirá elegir entre 8 aseguradoras de primer nivel, respetando las preferencias de los colegiados por sus percepciones de servicio, experiencias, etc. También se permitirá consultar dudas frecuentas entre los administradores.

Del mismo modo, podrá, de forma ágil y sencilla, acceder a la información relacionada con pólizas, recibos y siniestros de las comunidades de propietarios administradas, gracias a la integración de SeguroFinca con Fincas Plus Élite.

Por ejemplo, como muestra de algunas de las tareas que se pueden realizar desde Fincas Plus Élite, tenemos: descarga en formato pdf de las pólizas, dar de alta el contrato de la póliza, cargar el gasto del recibo del seguro o dar de alta el siniestro.

Esta integración va a ayudar a evitar numerosas tareas administrativas, simplificando su gestión y con el consiguiente ahora de costes del que se beneficiará el administrador de fincas colegiado.

Ahorro de tiempo, de costes y mejora de servicio con el mejor asesoramiento de Medicop.

Hiscox ha publicado una infografía que analiza los principales riesgos a los que se enfrentan las comunidades de propietarios a través de ejemplos que podrían derivar en la denuncia de un tercero como un vecino o proveedor y que podría poner en peligro el patrimonio de la comunidad, “un riesgo aún mayor si cabe en el caso de que toda la junta de gobierno sea dirigida por personas que forman parte de la propia comunidad, en la mayoría de los casos asumidos por obligación legal y cuyos mandatos debido a la pandemia en ocasiones se está alargando más del año habitual”, apunta Nerea de la Fuente, directora de Suscripción Técnica de Hiscox Iberia.

El objetivo de Hiscox es sensibilizar y aportar mayor conocimiento sobre la realidad que viven las personas responsables de representar a la comunidad de propietarios, y cómo existen productos en el mercado asegurador con coberturas que hacen frente a las posibles demandas de acreedores y proveedores por impagos, por el incumplimiento de acuerdos con empresas de servicios y a las demandas de propietarios por mala gestión o de Organismos Públicos y autoridades por incumplimiento de normativas. Así, gastos de defensa legal, fianzas, actos incorrectos por prácticas de empleo y otras indemnizaciones derivadas de una gestión negligente están cubiertos por las pólizas de D&O.

La aseguradora comprende el momento tan complicado por el que atraviesan las comunidades de vecinos. “A los riesgos y problemas habituales se han sumado aspectos derivados de la pandemia como cambio de normativas, acceso a subvenciones o la imposibilidad de celebrar encuentros físicos, o por otro lado, muchas comunidades están iniciando procesos de rehabilitación a través del programa Renovation Wave promovido por la Comisión Europea con cargo a los fondos Next Generation”, analiza Nerea de la Fuente.

Así, en la infografía se describen estos cuatro casos:

• El conserje de la Comunidad presenta una demanda por acoso por parte del presidente y otros miembros de la Junta de Gobierno. La aseguradora correría con los gastos de defensa de estos.
• El presidente de una Comunidad decide contratar un proveedor para un servicio que no ha sido aprobado por la Junta de Propietarios. Además, la oferta elegida es muy superior a la media del mercado. Varios vecinos presentan una demanda contra el presidente por negligencia en la gestión con proveedores. En este caso, la aseguradora también cubriría los gastos de defensa y la posible indemnización en caso de que fuera condenado.
• El presidente de una Junta de Comunidades autoriza el pago para una obra de reparación en la comunidad. El contratista recibe el encargo y cobra el importe de la obra, pero la empresa quiebra antes de realizar el trabajo. Ante esta situación, un grupo de vecinos demanda al presidente por falta de diligencia a la hora de adjudicar el proyecto y por no verificar la correcta ejecución de los trabajos antes de autorizar el pago. El seguro protegería al presidente tanto en la defensa como en la indemnización si fuera condenado.
• Los responsables de la gestión de una Comunidad dan por bueno el resultado de una junta extraordinaria realizada de manera telemática, un vecino denuncia a la comunidad por no estar de acuerdo con la decisión tomada y sentirse discriminado al no disponer de la tecnología necesaria para poder asistir a este tipo de reuniones. El seguro cubriría los gastos de defensa así como una posible indemnización en caso de que el juez estimara que el vecino se ha visto perjudicado por las decisiones tomadas en esa junta.

“Tanto el presidente como el resto de miembros de la Junta de Gobierno de la comunidad de propietarios, son responsables de sus actos en el desempeño de sus funciones y la cobertura de defensa jurídica de Hiscox D&O puede significar un salvavidas en caso de demanda”, concluye Nerea de la Fuente.